Au premier trimestre 2024, plus d’un logement parisien à louer sur quatre était proposé à un montant supérieur au plafond de l’encadrement des loyers. Un chiffre calculé sur la base de 1 500 petites annonces, postées sur huit sites immobiliers (SeLoger, Orpi, PAP, Leboncoin, etc.) et passées au filtre de l’extension gratuite Encadrement.
Téléchargeable sur Encadrement-loyers et installée dans le navigateur Web, cette application affiche une étiquette pour chaque annonce consultée sur les sites en question. Elle est verte si le loyer est conforme à l’encadrement, rouge dans le cas contraire. L’outil a été créé en 2019 par Aymeric Dominique et Thomas Legrand, deux ingénieurs alors confrontés à la jungle immobilière parisienne pour leur propre recherche de logement.
Depuis, leur application a traité 60 000 annonces, dont 40 000 dans la capitale. De cette base de données, il ressort que 40 % des annonces parisiennes du marché locatif privé dépassaient les plafonds en 2020, un taux qui a baissé depuis, mais restait proche de 30 %, en 2023.
Certes, ce taux inclut parfois des compléments de loyer autorisés, mais les conditions qui les justifieraient ne sont pas toujours détaillées dans les annonces. Il n’empêche, les sources officielles calculent un pourcentage d’irrégularités sensiblement équivalent : s’il est de 29 % à Paris en 2022, selon l’extension Encadrement, il s’élève à 28 % pour l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP).
Le léger décalage serait lié au fait que « ce sont souvent les biens les plus chers, ceux qui ont du mal à se louer, qui font l’objet d’annonces », relève Geneviève Prandi, directrice de l’OLAP. Les échantillons étudiés par les observatoires, eux, se composent d’une large part de biens se louant sans intermédiaires.
La divergence est plus forte sur le montant moyen des dépassements. L’OLAP l’évalue à 160 euros par mois, un niveau stable depuis 2016. « Avec l’inflation, on peut considérer que ce montant baisse en euros constants », note sa directrice. Les données de l’extension montrent, de leur côté, un montant médian en nette augmentation, de 137 euros par mois en 2020 à presque 190 euros en 2023.
Rapport de force
Des professionnels de la location ou des particuliers, qui applique le moins bien l’encadrement des loyers ? Là aussi, il existe parfois un écart entre les observations officielles et les données des utilisateurs. L’outil Encadrement identifie une réelle tendance à l’excès sur les sites sans médiation, comme Leboncoin et PAP. Un analyste d’un des observatoires, lui, trouve une « répartition identique entre locations avec ou sans intermédiaire dans le panel total, et dans la portion où le loyer n’est pas conforme ».
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